Longtemps présentée comme l'une des stratégies d'investissement immobilier les plus rentables en France, la location meublée de courte durée connaît aujourd'hui une profonde mutation. Entre durcissement fiscal, nouvelles obligations administratives, contraintes énergétiques et renforcement des pouvoirs des copropriétés, le cadre juridique applicable aux meublés de tourisme a été profondément remanié.

La publication, le 19 mars 2026, de plusieurs textes majeurs marque l'aboutissement d'un mouvement engagé depuis plus de dix ans : la volonté des pouvoirs publics de réorienter une partie du parc immobilier vers le logement résidentiel permanent.

Pour les investisseurs, notamment étrangers, cette évolution impose de repenser les stratégies d'acquisition, de détention et d'exploitation des biens destinés à la location touristique.

I. D'UN SUCCÈS ÉCONOMIQUE À UN ENJEU DE POLITIQUE PUBLIQUE

En quelques années, les plateformes de location saisonnière ont profondément transformé le marché immobilier français.

Avec plus d'1,2 million de meublés de tourisme recensés et une part désormais majoritaire dans les modes d'hébergement touristique, la location de courte durée s'est imposée comme un modèle économique particulièrement attractif pour les propriétaires.

Cette croissance s'est toutefois accompagnée d'effets collatéraux de plus en plus visibles : raréfaction de l'offre locative classique, hausse des loyers dans les zones tendues, difficultés d'accès au logement pour les résidents permanents et multiplication des conflits de voisinage.

D'abord concentrées dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux, ces tensions se sont progressivement étendues aux communes du littoral, aux stations de montagne, aux centres historiques et aux villes universitaires.

Face à ce constat, le législateur a progressivement renforcé les outils de régulation.

II. UNE RÉGULATION CONSTRUITE PAR LES JUGES

Bien avant l'intervention du législateur, les juridictions ont joué un rôle déterminant dans l'encadrement des meublés de tourisme.

Les contentieux se sont multipliés autour de plusieurs problématiques récurrentes :

- le respect des clauses d'habitation bourgeoise figurant dans les règlements de copropriété ;

- les troubles anormaux de voisinage générés par la rotation fréquente des occupants ;

- les autorisations de changement d'usage exigées dans certaines communes ;

- les avantages fiscaux accordés à la location meublée.

Les collectivités territoriales, et notamment la Ville de Paris, ont également mené une politique offensive de contrôle des locations touristiques irrégulières.

Sur le terrain fiscal, le régime du micro-BIC applicable aux meublés de tourisme a fait l'objet de nombreuses critiques en raison de son caractère particulièrement favorable par rapport à la location nue ou à la location meublée classique.

Cette accumulation de tensions a préparé le terrain à une réforme d'ampleur.

III. LA LOI LE MEUR : UN CHANGEMENT DE PARADIGME

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », constitue sans doute la réforme la plus importante du secteur depuis l'apparition des plateformes numériques.

Sans remettre en cause l'existence des meublés de tourisme, le texte entend rééquilibrer l'attractivité respective de la location touristique et de la location résidentielle.

3.1. Une fiscalité moins avantageuse

La réforme réduit sensiblement les avantages du régime micro-BIC.

Pour les meublés classés, l'abattement fiscal est désormais limité à 50 %, dans la limite de 77 700 euros de recettes annuelles.

Pour les meublés non classés, l'abattement est ramené à 30 %, avec un plafond de recettes fixé à 15 000 euros.

L'écart de traitement fiscal avec la location classique s'en trouve fortement réduit.

3.2. L'entrée du DPE dans le secteur touristique

Autre évolution majeure : l'application progressive des exigences de performance énergétique aux meublés de tourisme.

Les logements destinés à la location saisonnière devront désormais respecter des seuils énergétiques comparables à ceux applicables aux locations de longue durée.

Cette réforme pourrait conduire certains propriétaires à engager d'importants travaux de rénovation énergétique ou, à défaut, à renoncer à l'exploitation touristique de leur bien.

3.3. Le renforcement des pouvoirs des communes

La loi généralise également l'obligation d'enregistrement des meublés de tourisme auprès des communes.

Les maires disposent désormais d'outils renforcés pour contrôler l'activité et sanctionner les manquements déclaratifs.

3.4.La consécration du pouvoir des copropriétés

L'innovation la plus marquante concerne toutefois le droit de la copropriété.

Désormais, dans les immeubles dont le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise, l'interdiction des meublés de tourisme exploités dans des résidences secondaires peut être décidée à la majorité des deux tiers des voix.

Cette mesure rompt avec la jurisprudence et les pratiques antérieures qui exigeaient généralement l'unanimité pour modifier les modalités de jouissance des lots.

IV. LE 19 MARS 2026 : UNE DATE CHARNIÈRE

Le 19 mars 2026 marque une étape décisive dans l'évolution du régime juridique des meublés de tourisme.

Le Conseil constitutionnel valide le nouveau pouvoir des copropriétés.  Par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé la conformité à la Constitution du mécanisme permettant aux copropriétaires d'interdire les locations touristiques à la majorité des deux tiers.

Selon les Sages, l'atteinte portée au droit de propriété demeure proportionnée au regard des objectifs poursuivis : la lutte contre les nuisances et la préservation de l'offre de logements destinés à l'habitation permanente.

Cette validation constitutionnelle confère une sécurité juridique importante au dispositif.

Elle ne ferme toutefois pas la porte à de futurs contentieux portant sur l'interprétation des règlements de copropriété, la destination des immeubles ou les conditions concrètes de mise en œuvre des décisions d'assemblée générale.

L'arrivée d'un contrôle automatisé du marché

Le même jour, deux décrets ont organisé la mise en place d'un système national de collecte et de partage des données relatives aux meublés de tourisme.

Les plateformes sont désormais tenues de transmettre régulièrement aux autorités publiques les informations relatives aux logements proposés à la location.

Ces données pourront être croisées avec les registres municipaux afin d'identifier les défauts de déclaration, les dépassements de plafonds ou les situations irrégulières.

Cette évolution marque le passage d'un contrôle essentiellement déclaratif à un contrôle largement automatisé.

V. QUELLES CONSÉQUENCES POUR LES INVESTISSEURS ?

La rentabilité d'une opération de location touristique ne peut plus être appréciée à la seule lumière des revenus locatifs potentiels.

L'analyse doit désormais intégrer plusieurs paramètres juridiques essentiels :

- les stipulations du règlement de copropriété ;

- l'existence d'une clause d'habitation bourgeoise ;

- l'historique des assemblées générales ;

- les règles locales applicables aux meublés de tourisme ;

- les contraintes énergétiques à moyen terme ;

- les incidences de la réforme fiscale.

En pratique, la location touristique en copropriété est devenue une activité exposée à un risque réglementaire permanent.

Un propriétaire peut aujourd'hui voir son modèle économique remis en cause par une évolution de la réglementation locale, par une décision de l'assemblée générale ou par un durcissement des exigences énergétiques.

La due diligence préalable à toute acquisition doit donc être considérablement renforcée.

L'investisseur qui envisage l'achat d'un bien destiné à la location de courte durée ne doit plus seulement analyser l'état du bien ou son rendement prévisionnel. Il doit désormais évaluer la pérennité même du droit d'exploiter le logement selon le modèle économique envisagé.

La réforme des meublés de tourisme ne signe pas la disparition de la location saisonnière en France. Elle marque toutefois la fin d'une période caractérisée par une réglementation relativement permissive et par une fiscalité particulièrement attractive.

Le marché entre dans une nouvelle phase, marquée par un encadrement renforcé, des contrôles automatisés et une implication accrue des copropriétés et des collectivités locales.

Pour les investisseurs, la question n'est plus seulement de savoir si un bien est rentable aujourd'hui, mais s'il le restera demain.  

Par Racha HACHEM et Hélène LABORDE 
Avocates au Barreau de PARIS
DELSOL AVOCATS