Adquirir en Francia: El abogado representante en las transacciones inmobiliarias en Francia, el nuevo agente clave en el mercado de transacciones inmobiliarias.

 

Un mercado altamente regulado en el que no interviene cualquiera.

Los agentes de este mercado son: el agente inmobiliario, el abogado y el tradicional notario.

El promotor inmobiliario interviene en este mercado solamente al inicio de las adquisiciones y exclusivamente en los inmuebles de nueva construcción, sin participar en el conjunto de la transacción. Este operador del mercado inmobiliario, busca y compra el terreno, su papel es el de financiar la operación, de contratar con las empresas garantizándola supervisión técnica administrativa, vigilar la obra en construcción y las relaciones con la administración y los municipios.

El asesor patrimonial (quien conoce la situación patrimonial de su cliente con el fin de guiarle en su estrategia patrimonial ya sea para una adquisición familiar o para una inversión de alquiler) y el negociador inmobiliario (quien negocia las compras y las ventas de bienes inmuebles) son dos actores que pueden intervenir en materia de transacciones inmobiliarias pero no desde el principio hasta el final del proceso.

Resulta complicadísimo hacer una lista coherente de todos los actores que intervienen en las transacciones inmobiliarias, por ello en este artículo nos concentraremos en el análisis de los tres profesionales mencionados al principio de este artículo regidos por textos y sometidos a estatutos diferentes.

Sin embargo, en lo referid a las transacciones inmobiliarias, estos agentes tienen también obligaciones comunes a respetar.

El mercado de las transacciones inmobiliarias ha sido hasta hace poco el ámbito de actuación de los agentes inmobiliarios, de los notarios y de los administradores de bienes.

No obstante, desde 2009 el abogado puede también llevar a cabo las funciones de representante autorizado en las transacciones inmobiliarias. Su inserción en este mercado no ha supuesto un detrimento ni al papel del notario, que sigue siendo el único agente encargado de ratificar la transacción, ni al papel del agente inmobiliario, un privilegiado interlocutor del mercado inmobiliario.

Estos tres profesionales reciben un mandato de un comprador, de un vendedor o incluso de un arrendador o de un arrendatario con el fin de realizar una venta, una compra, un arrendamiento de todo tipo de bienes inmuebles: apartamentos, casas, locales comerciales, terrenos…. Ellos son los encargados de la negociación, de la redacción de los precontratos y de los contratos tales como el compromiso de venta, la promesa unilateral de venta, el arrendamiento… por tanto y a pesar de la similitud de estas actividades, debemos hacer una distinción entre ellas.

 

  • El agente inmobiliario: Un especialista histórico del mercado.

 

Su actividad como intermediario en las transacciones inmobiliarias está estrictamente regulada por la Ley Hoguet de 1970. Esta ley tiene por objeto la protección del consumidor instaurando unas determinadas de garantías y controles de los profesionales del mundo inmobiliario. De este modo, estos profesionales están obligados: a sacarse un carnet profesional expedido por la prefectura y renovable anualmente, a tener una cartera de mandatos para transacciones o para gestiones y a no recibir ningún tipo de comisión fuera de aquella que pueda derivarse de las operaciones efectivamente realizadas o concluidas entre las partes que el agente haya reunido.

A diferencia de los notarios y abogados, el agente inmobiliario desarrolla esta actividad  a título principal. Analiza la clientela, evalúa los bienes, difunde los anuncios inmobiliarios, aconseja a sus clientes o futuros clientes organiza visitas a los inmuebles.

Este agente de mercado debe velar por el buen desarrollo de todas las operaciones así como verificar la fiabilidad de los diversos documentos indispensables para la conclusión de la transacción inmobiliaria. También, puede verse obligado a la redacción de los precontratos y a acompañar a sus clientes en los trámites administrativos y financieros.

A menudo realiza también la función de administrador de bienes, es decir, se encarga igualmente de la gestión de copropiedades y del mantenimiento de los bienes de los propietarios (recaudación de alquileres, pago de tasas y cargas, contratos, obras…).

Por lo general, este profesional del sector, posee  un amplio conocimiento y una amplia experiencia de terrenos, así como cuenta igualmente con competencias jurídicas, ya que debe conocer el conjunto de textos en vigor en materia de bienes inmuebles. Polivalente, es un intermediario privilegiado en el mercado.

 

  • El nuevo agente clave encargado de transmitir seguridad jurídica en las transacciones: El abogado mandatario en las transacciones inmobiliarias.

 

A partir de la Ley Hoguet, los abogados tienen la posibilidad de ejercer la actividad de mandatarios en las transacciones inmobiliarias sin cumplir las condiciones exigidas para los agentes inmobiliarios. Esto se debe al ya existente control al cual está sometida esta actividad profesional así como las garantías financieras que ofrece el ejercicio de la misma (artículo 2).

Sin embargo, hasta 2009, las reglas deontológicas de los abogados excluían la venta a domicilio en razón del aspecto comercial de este tipo de prácticas.

Hubo que esperar al 21 de abril de 2009, cuando el Colegio de Abogados de París dispuso un nuevo artículo en el reglamento interior en el que se autorizaba a los abogados a ejercer la actividad de mandatario en las transacciones inmobiliarias dentro de los límites propuestos por la ley. Esta misma decisión fue adoptada igualmente por el Consejo Nacional de Abogados el 5 y 6 de febrero de 2010.

Esta nueva actividad se dirige principalmente a los abogados con competencias en materia inmobiliaria ya se trate de procedimientos o de embargos inmobiliarios o incluso de redacción de actos de venta, de arrendamientos, de fondos de comercio…

Atención el abogados no es un agente inmobiliario.

Él debe respetar los principios esenciales de su profesión y las reglas sobre los conflictos de intereses: Nunca podrá intervenir más que por una de las parte ni percibir otros honorarios que los que reciba de esta (artículo P6.2.0.4).

El mandato que recibe de su cliente debe indicar la forma de calcular sus honorarios y la duración.

Estos honorarios son libres aunque a menudo su cálculo se realiza a través de un determinado porcentaje del valor del bien en cuestión (entre el 3 y el 6%).

En caso de que la transacción inmobiliaria nunca llegase a realizarse el abogado no puede recibir ningún honorario más allá de los que le sean propios por lo actos o escrito eventualmente redactados por él.

En cuestiones publicitarias, los abogados no cuentan con la misma visibilidad que lo agentes inmobiliario, no pueden colocar carteles como es lógico más allá de los que se encuentren en el interior o exterior de su despacho pero nunca en un escaparate.

Por esta razón es importante que una Asociación nacional agrupe el conjunto de abogados mandatarios que existan. L’AAMTI (asociación de Abogados Mandatarios en Transacciones Inmobiliarias) fue creada en noviembre de 2009 para ayudar a los abogados en esta nueva actividad, para comunicarse con el público y para organizar formaciones sobre la materia.

Su página Web www.avocat-immo.fr propone ofertas de compraventa de todos los abogados miembros de la asociación. Igualmente es importante que los abogados creen lazos de cooperación entre ellos con el fin de desarrollar esta nueva actividad de forma sólida y duradera.

Para más información y contactos deben anotar que la Asociación AAMTI organiza un coloquio sobre la inversión francesa en España y de la inversión española en Francia los días 22 y 23 de septiembre de este año en Madrid.

Para más información sobre este evento y para inscribirse: AAMTI – COLOQUIO SOBRE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA FRANCIA-ESPAÑA.

Recurrir a un abogado en este tipo de operaciones presenta la ventaja de apelar a un profesional que podrá aconsejar a la vez que defender los intereses de su cliente en caso de litigio, sin contar con sus competencias a la hora de redactar actos de derecho internacional si fuese necesario.

Existe tal complejidad en de las transacciones inmobiliarias debido al gran número de información y de documentos obligatorios pedidos que el abogado puede realizar un dossier del vendedor o del comprador completo así como verificar que la transacción inmobiliaria sea segura y ofrezca las garantías necesarias.

En el caso contrario, las consecuencias para las partes en la transacción podrían ser desastrosas y conducir a un litigio en el que un juez podría, por ejemplo reducir el precio de la venta o incluso anularla.

Así, es en los casos de conflictos legales donde el interés por recurrir a un abogado es el más flagrante. A pesar de que el paso por el notario es siempre obligatorio (para la redacción de la escritura pública), el abogado no deja de ser el único que puede asistir a su cliente delante de los tribunales.

Por otra parte, el abogado interviene también, en los embargos inmobiliarios, un procedimiento complejo que puede dar lugar a una venta amigable del bien, o a una venta por adjudicación (venta a través de subasta).

Aunque no se trate de una transacción inmobiliaria, la venta a través de la subasta es un canal de adquisición que puede ser útilmente usado y por el cual el abogado desarrolla un papel indispensable (es el único habilitado para pujar).

Además, el abogado puede ser también útil a la hora de mantener al cliente informado sobre dispositivos de desfiscalización, créditos fiscales... optimizar de la operación en definitiva.

Por último señalar, que el abogado con experiencia en las transacciones inmobiliarias internacionales sabrá acompañar a su cliente en las complejidades jurídicas multiculturales.

 

  • El notario: agente indispensable para la elevación del acto a escritura pública

 

Como el abogado, el notario puede también desarrollar la actividad de mandatario a título accesorio, algo que hace habitualmente cuando sus actividades se ven reducidas principalmente al ámbito inmobiliario y cuando dispone de un servicio de negociaciones inmobiliarias.

Profesional del derecho, es también un agente capaz de garantizar la seguridad jurídica del conjunto de las transacciones. Destacar sin embargo que solo el 5% de las transacciones inmobiliarias son realizadas por notarios ya que su modelo económico (de asesor) no está realmente adaptado a las transacciones inmobiliarias.

Por mandato o no de su cliente para vender o comprar un bien inmobiliario, el paso por este oficial ministerial que es el notario es obligatorio, dado que la venta debe realizarse a través de escritura pública y el notario tiene el monopolio sobre este tipo de acto ya que el único que puede dar este valor jurídico a las transacciones inmobiliarias. Es un paso obligado.

Por esta razón, además de la remuneración prevista por su actividad de mandatario (sus retribuciones fijada por decreto son del 5% del precio de la venta, impuestos no incluidos hasta 45735 euros y 2,5% por encima de este precio), el notario percibe los gastos de adquisición. Estos gastos varían según si el bien es nuevo o antiguo. Para la venta de un bien antiguo, se debe contar entre un 6 y 7% del precio de venta y para un bien de nueva construcción entre un 2 y 3%.

A pesar de estas diferencias, los agentes de las transacciones inmobiliarias tienen obligaciones comunes.

- Realizar un seguro de responsabilidad.

- Obligaciones de información y de control de informaciones encontradas o recogidas, una obligación que deriva naturalmente de la obligación de consejo y de la obligación de información frente a su cliente (verificar que el bien a vender no está sometido a status particular, que el vendedor tenga la capacidad de disponer del bien que le pertenece, que el adquiriente sea solvente que el terreno a vender sea construible…)

El acompañamiento de su cliente en los procesos de compraventa, en la          organización de visitas del bien inmueble, en la realización de auditorías jurídicas y técnicas del bien…

En caso de no respetar estas obligaciones, el profesional compromete su         responsabilidad civil frente a su cliente que podrá ser indemnizado.

- Suscribir un contrato de garantía financiera. Tengan en cuenta que para los abogados esta garantía (garantía de no representación)  asciende a 35 millones de euros.

Adquirir en Francia es un sueño, nosotros estamos aquí para ayudarle y darle toda la seguridad.

 

 

Julio de 2015

Por la abogada Severine Audoubert

AAMTI

Co-Presidente de la Comisión de las Relaciones Internacionales